自2008年下半年以来，南海各镇街开展了铁腕治理“两违”（违法用地和违法建筑）专项整治行动。不少农村集体经济组织下的违法用地和违法建筑物都被禁用甚至拆除。在此情况下，合同是否继续履行，企业是否需要继续缴纳租金，预缴或多缴的租金能否被退回等等问题便逐渐暴露出来，特别是在“两违”整治任务较重的镇街，这类矛盾就显得特别突出。据司法所统计，截止今年2月，因“两违”专项整治引发的集体经济合同纠纷就达9宗，3宗已诉诸法院。这些问题一旦处理不好，势必将引发农村集体经济组织和村民的不满，甚至诱发群体性事件，严重影响基层的社会稳定。我所在深入调研的基础上，提出了相应的解决对策，以供领导决策参考。
一、集体经济合同的特点
由于历史遗留和政策执行不彻底等方面的原因，南海的企业都普遍存在着租赁农村“两违”用地和建筑进行生产经营活动的现状。这类集体经济合同具有如下特点：一是租金一般较低廉。二是合同期限较长，往往一签就是十几年甚至几十年。三是承租方往往已向集体经济组织缴纳了数额较多的押金或预先缴纳了若干年的租金。四是合同面临无效风险。常见的“两违”集体经济合同，要么是在农用地上进行非农使用或建设，要么是在非农用地上进行违法违规使用或建设。根据土地管理法的规定，农用地是被禁止或被变相用于非农使用和建设的，非农用地要合法使用和建设，也必须报经合法审批，因此上述合同都是无效的。
二、集体经济合同纠纷的表现
随着2008年下半年“两违”专项整治措施的出台，原来违法使用中的各种用地和厂房已经无法继续使用，在这种情况下，就产生了合同履行的矛盾和纠纷：农村集体经济组织要求继续履行合同，而承租方却拒绝履行的矛盾纠纷。特别是如果承租方已投入了大量的人力、物力进行基本建设但尚未产生回报，或距收回成本还有较大差距时，就会出现更尖锐的矛盾：承租方认为，此时合同已没有履行的条件，因此不愿意继续支付租金，甚至要求退回押金或合同剩余期限的预缴租金；而农村集体组织则认为，合同无法履行是因为政府的原因，属于不可抗力，况且租金已作为分红分配给村民了，不可能向村民收回，村民也不可能同意上缴。
三、诉诸法律手段解决的弊端
根据上面的分析，我们已得知该类集体经济合同是自始无效的，而且双方都有过错。因此，如果这类矛盾纠纷被诉交法院，其判决结果一般是双方相互返还各自的财产，即：承租方将农用地或非农用地返还给农村集体经济组织，而农村集体经济组织将多年收得的租金返还给承租方；如果承租方在农用地或者非农用地上建设了建筑物或属于建筑物的出资方时，则农村集体经济组织还负有返还建筑物的投资的义务。
这样的判决，将造成各种不良的后果：一是农村集体经济组织可能“一无所有”，等于将农用地或非农用地多年无偿或低价给承租方使用，甚至可能负有返还建筑物这一不当得利的风险；二是承租方多年无偿或低价地使用了农村集体经济组织的农用地或非农用地，更有甚者，承租方还有可能利用这一无效规定，在合同到期前主动进行恶意诉讼，变相拿回投资，将企业经营风险转嫁给集体经济组织；三是法院的执行困难，因为租金已经作为股份分红分配完毕，村民一般不可能上缴，农村集体经济组织一般也不可能支付，造成判决无法执行；四是可能诱发村民上访等集体性事件，认为法院处理不公，没有保护弱者的利益。综上，如果法院依法判决，势必造成两败俱伤，严重影响农村社会稳定。因此，法院在办理此类案件时，一般也不敢轻易判决，而是建议双方调解。
四、以调解等综合手段进行化解的思路和措施
综上所述，因“两违”整治诱发的集体经济合同纠纷，通过诉诸法律手段的方式进行解决存在诸多的弊端。因此，我们认为，要妥善解决此类纠纷，就必须以稳定为前提，调动各方资源，平衡各方利益，综合运用调解等各种手段，因案而异地进行协调解决，以期达到既稳定投资者信心，促进当地经济发展，又不损害农村集体经济组织和村民的利益的目的。可以采取的具体措施如下：
（一）按照合同标的物的合法用途来变更合同的履行，租金随之进行相应调整。这种方式主要适用于在农用地上进行非农使用或建设的情形，双方只要通过修改合同的内容，以农用地方式进行继续使用，同时按照农用地的标准调整租金，就可以达到合同履行履行的目的。对于在非农用地上进行非法使用或建设的，则要求在法律许可方式的范围内进行继续使用并调整租金，特别是对于那些需要审批而未审批导致违章的，则促成双方协作配合，在办理相关审批手续后继续履行原来合同。
（二）将“两违”用地或建筑物更换成其他合法合规的用地或建筑物供承租方继续使用，合同继续履行。这种情形主要适用于农村集体经济组织尚有其他合法合规的空闲用地或建设物，双方对继续履行又没有异议的情形。
（三）中止合同的履行，双方之间互不负有返还义务，待政策放宽和条件允许之时再按原合同履行。这种方式主要适用于农村集体经济组织不强烈要求承租方继续缴纳租金，而承租方也未预缴租金或预缴数量不多，双方之间矛盾较为平和的情形。
（四）合同继续履行，但承租方仅需缴纳较低或一部分租金给集体经济组织，待政策放宽和条件允许之时再按原合同履行。这种方式主要适用于农村集体经济组织虽要求承租方继续缴纳租金，但双方之间尚有商量和让步余地的情形。
