【问题提示】
楼上业主将其房屋出租他人使用期间造成对楼下业主侵权，承担相应赔偿责任的主体如何认定，是房屋所有权人还是承租人？
【要点提示】
本案中承租人因其在租赁期间存有过错导致楼下业主受损，本应适用过错原则追究该承租人的侵权责任。但楼下业主无法联系该承租人，从物件损害责任的原理分析，可适用推定过错原则，认定楼上业主未尽租赁物的照管义务，亦应承担相邻损害侵权的赔偿责任。为优先保护受害人的权益，可判决先由楼上业主承担侵权赔偿责任，在其承担后，再由其与其他侵权人（上述承租人或其他侵权责任承担者）厘清两者之间的过错及担责问题。
【案例索引】
佛山市南海区人民法院（2009）民三初字第632号判决书（2009年7月15日）
【案情】
原告冼惠娟。
被告周娜。
佛山市南海区人民法院经审理查明,冼惠娟、周娜分别系位于佛山市南海区桂城街道天佑六路2号4幢604房、704房的房屋所有权人，两房屋上下相邻。
冼惠娟诉称，2009年3月3日周娜房屋水龙头未关，水渗满地面，透过天花板流到原告房屋，造成冼惠娟的衣柜、梳妆台、床、厅天花板等全部被水渗透，导致冼惠娟房屋装修损坏及其他财产损失。漏水当日经110主持调解，之后又经居委会主持调解，周娜都不给予修复和赔偿，严重损害了冼惠娟的合法权益。请求判令：1、被告向原告赔偿财产损失10000元；2、本案的诉讼费用由被告承担。
被告周娜没有到庭参加诉讼，亦没有提交书面答辩。
【审判】
佛山市南海区人民法院经审理认为，原、被告系上下相邻的住户，依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条、《中华人民共和国物权法》第八十四条的规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
从社区调解委员会出具的《关于天佑六路2号4幢604房与704房的纠纷调解过程》及原告提供的照片可证实，因被告房屋未关水龙头引致原告房屋渗水，原告房屋中的天花、墙面、地面、床、柜等因渗水遭到一定程度的损坏，原告日常生活亦受此影响造成不便。依据《中华人民共和国物权法》第七十一条的规定，业主对其建筑物专有部分行使占有、使用、收益和处分权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。既然原告合法权益被损害，是由于被告房屋被不合理使用而产生，被告作为该房屋的业主对此负有不可推卸的责任。因此，基于公平合理、诚实信用原则，被告应适当赔偿原告损失。从原告提供的照片审核原告损失的范围及程度，并综合考虑原告与被告房屋租客在调解过程中提出的调解方案（分别主张赔偿额为5000元、2000元）及被告在本案纠纷产生及解决过程中的过错，本院酌定被告应向原告支付赔偿款3500元。
至于被告房屋的租客是否承担赔偿责任问题，因原告与该租客没有合同关系，亦不能联系此人，因此原告向被告（业主）主张权利而非向该租客主张权利，情有可原。因原告没有在本案中向该租客主张权利，故本院在本案中对该租客是否承担赔偿责任问题不予审核。如被告向原告支付了本院核定的赔偿款后，对该租客主张权利，可另行与该租客协商解决或另案主张。
被告经本院合法传唤，无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，本案缺席判决如下：一、被告周娜应于本判决发生法律效力之日起十日内支付赔偿款3500元予原告冼惠娟;二、驳回原告冼惠娟的其他诉讼请求。
一审判决后，双方均没有上诉，该判决生效。
【评析】
侵权行为分为三类：一为自己行为构成的侵权行为。二为自己所应负责之他人行为构成的侵权行为，是指他人行为侵犯第三人合法权益，但因自己和该他人之间存在某种特殊的法律关系，故该他人行为应由自己来负责，因此应当由自己来承担侵权责任的行为。三为自己所应照管之物构成的侵权行为，是指由物件侵害他人合法权益，但自己对该物件负有照管义务，因此应当由自己来承担侵权责任的行为。[1]
本案事实清楚，被告将其房屋出租案外承租人使用，该承租人占有、管理、使用该房屋期间，由于未关水龙头的过错，导致水渗地板并透过楼下天花板流至原告房中，造成原告家中财物被水浸泡，形成经济损失。
首先，按照“自己责任”原则[2]，承租人应为直接侵权人，其同时符合上述第一种（放水未关的自身行为）及第三种（租赁期间照管租赁物）的侵权情形，根据过错归责原则，其应承担原告的损失赔偿责任。
其次，被告作为房屋所有权人是否构成相邻损害的侵权？
第一、被告没有实施放水未关的行为，不属于上述第一种侵权行为。
第二、上述第二种侵权行为所涉的“特殊法律关系”主要是指工作人员与机关单位的职务关系、监护人与被监护人之间的监护关系、雇主与雇员之间的雇佣关系、帮工与被帮人之间的帮工关系等人身依附性较强、带有管理与被管理性质的法律关系。本案所涉被告与承租人之间的租赁关系，其人身依附性较弱而财产关系突显，相互之间的管理色彩不浓。因此，不应认定被告构成上述第二种侵权行为。
第三、被告基于与其房屋形成的所有权关系及其与原告的相邻关系，负有照管所有物、保证其瑕疵及时缮补、危险及时消除，从而确保不侵犯原告对自己房屋所有权的义务。业主与其房屋的所有关系，之所以使物件（房屋）责任成立具有了正当性，其原因在于：一、所有权人将物件带到特定环境中，改变了该特定环境原本具有的危险性，或者使原本具有的危险性增加，因此应照管好该物件。本案中被告将其房屋出租，由直接控制转变为间接控制该房屋，而其选任承租人及与承租人约定使用租赁物方式的不同可能导致该房屋被占有、控制、使用的状况迥异。另外，出租人对租赁物负有修缮义务和瑕疵担保义务，说明在租赁物租出后出租人并非与租赁物脱离干系，相反，其应保障租赁物符合适租条件及不侵害第三人（包括相邻业主）的合法权益。二、所有权人一般都会从该物件中获得利益，基于权利义务一致的原因，所有权人应照管好该物件。本案中被告出租其房屋，收取租金，获经济利益，是明显事实。三、所有权人能够以低成本避免物件带来的损害。相对而言，所有权人最了解物件的习性，包括物件可能的危险，因此，根据损害应当由能够以较低成本避免的一方来承担的原理，所有权人应当照管好物件。[3]虽然在租赁期间，承租人为租赁物的直接占有人，但所有权人亦为间接占有人，其可通过修缮等行为改变租赁物的状况，可通过与承租人商定租赁合同的约定条款控制租赁物的占有、使用方式，可通过选择继续或终止履行租赁合同等改变租赁物的控制状态，从而影响物件带来的损害是否发生及其发生范围，或者避免物件损害造成损失的扩大。综上，因被告对其房屋负有照管义务而照管不善，其房屋被不合理使用或存在瑕疵导致原告合法权益受损，可以认定被告构成上述第三种侵权行为。
那么，就被告对原告的侵权，应适用何种归责原则？
我国“侵权责任法”第六条、第七条分别规定侵权“二元”归责原则，即过错归责原则(包括推定过错归责)和无过错归责原则，同时第二十四条规定“受害人和行为人对损害的发生都没有过错的，可以根据实际情况，由双方分担损失”，类似学理上所主张的公平责任原则，实际上是损害发生后无法适用上述归责原则时分担损失的处理方式。
第一、无过错责任原则只适用于法律有明确规定的场合，本案不属此列。
第二、如前所述，被告并非放水未关行为的实施者，故不适用一般过错归责原则。但我国“侵权责任法”第十一章规定“物件损害责任”，适用过错推定原则。本案与这些规定的情形并不完全吻合，但较为类似。笔者认为，这些规定体现优先保护受害人的法理可以类比适用于本案中，应适用过错推定原则。因为：一、如前所述，物件损害责任之成立具有正当性，上述规定的情形与本案均属此列，均不免除所有权人对物件的照管责任。二、根据日常经验初步推断，本案中造成原告受侵害的原因（或叫侵害源、危险源）可能包括放水未关的行为、房屋地板瑕疵（如建筑工程质量缺陷、防水处理不足）等，对此，被告因其对自己房屋具有控制力而证明自己免责明显比原告证明这些原因要素存在与否容易得多。在原告已证明其损害与被告物件（房屋）具有因果关联后，应倒置举证责任，即对被告适用过错推定原则，除非其举证证明自己完全没有过错，否则，应推定其存有过错，应承担相应侵权责任。
第三、公平责任原则适用于原、被告双方均无过错的情形，在本案中有适用的余地，因为即便有证据证明被告无实质性的过错，但被告是侵权人的引进者，又是受害人的相邻方，侵权人对受害人造成的侵害也属于相邻损害，在受害人无法直接向侵权人主张权利的情况下，如本案中承租人搬离，被告没有提供其联系方式，原告因此也无法联系承租人，基于诚实信用、公平合理的原则，由被告先行承担赔偿责任，转由其向最终承担者（侵权人）追究赔偿垫付责任，也是有利于及时保护受害人权益的有效途径。毕竟被告基于其与承租人形成的租赁法律关系，较原告更容易联系该承租人，并向其主张责任。如造成损害的原因还在于房产商的建筑工程质量缺陷，被告作为所有权人也较为容易穷根究底，向真正的侵权行为制造者主张权利。但当然，笔者认为，前文已揭对被告可适用过错推定原则，故不宜再适用公平责任原则。
综上，本案可认定被告构成相邻损害的侵权。在被告（过错推定原则）、案外承租人（过错原则）均负侵权赔偿义务的情况下，原告因无法联系案外承租人，故只诉讼主张被告承担该项赔偿责任，情有可原。无论从追求司法公正的角度，即立足于有效地保护受害人的合法权益，达到公平合理的效果，还是从追求司法效率的角度，即避免因无法联系案外承租人而堵卡其中，久拖不决，拖延受害人达到救济的目的，都可迳行判决先由被告作为房屋所有权人承担赔偿责任，在其承担后，如出现案外侵权人（最终承担者）的，由被告（房屋所有权人）在本案以外与其联系、协商解决或另案主张。这样也有利于推动涉案各方之间及时理顺相互之间的权利义务关系，清算相互之间的权责问题。
（一审独任审判员：杨宇鹏）
[1] 参见王成《法律关系的性质与侵权责任的正当性》，中国人民大学复印报刊资料《民商法学》2010年第2期，第12－21页。原文出处：《中外法学》（京），2009.5.752～764。
[2] 奚晓明主编《<中华人民共和国侵权责任法>条文理解与适用》，人民法院出版社，2010年1月第1版，第32页。“自己责任”原则是侵权责任法的一项基本原则，指一个人要对自己的行为负责，每个人只对自己的行为负责。
[3] 参见王成《法律关系的性质与侵权责任的正当性》，同注1，第13页。
