各区环保局、顺德区环境运输和城市管理局：

　　为进一步落实建设项目环境影响评价制度和环保“三同时”制度，规范和完善我市房地产开发项目环评审批和竣工环保验收工作，实现五区环保部门事权一致，我局于2010年4月至5月期间，先后赴五区进行了调研，在此基础上形成了《当前我市房地产开发建设项目环评审批和竣工环保验收工作情况及下一步工作意见》，现印发给你们，请认真遵照执行。执行中遇到的问题，请迳向我局反映。

 

 

 

二○一○年六月十八日

(联系人:林思加，联系电话：83208903、13630183630,传真:83288456)

当前我市房地产开发建设项目环评审批和竣工环保验收工作情况及下一步工作意见

 

　　近年来，随着城市人口增长、城镇化进程加快，房地产开发等建设项目的环境敏感性日益成为公众关注的焦点，相关的信访、投诉也随之增多。为进一步落实建设项目环境影响评价制度和环保“三同时”制度，加强城市建设项目环境监管工作，规范和完善房地产开发项目环评审批和竣工环保验收工作，实现五区环保部门事权一致，我局于2010年4月至5月期间，先后赴五区对其房地产开发建设项目的环评审批和竣工环保验收工作开展调研，听取了各区关于房地产项目环评审批和竣工验收工作的管理经验，并就管理过程中的存在问题进行了探讨。现将调研的有关情况进行总结，并结合各区在具体工作上的思路及做法，遵照国家、省的有关要求提出进一步加强我市房地产项目环评审批和环保验收工作的意见。

　　一、基本情况

　　（一）环境影响评价审批情况

　　调研情况表明，各区的房地产开发项目均能严格执行环境影响评价制度。在环评文件及批复中，各区对项目的基本情况，如建设规模、功能定位及公共设施设置等均有明确的规定和要求。同时，区别于一般的建设项目，各区不同程度地在环评文件中要求必须定性或者定量地分析评价周边环境对项目产生的影响，并据此提出建设单位须采取的相应环境保护措施；在公众参与方面，各区也正在逐步规范完善中，在环评文件及批复中，都明确要求开发商在预售房时公示有关环保情况。总体而言，各区房地产项目环评文件的审批都能按照环保法律法规执行，呈现逐步完善的良好局面。

　　（二）竣工环境保护验收情况

　　房地产项目的竣工环保验收工作较环评审批显得相对滞后。直到近两年来，随着城市化进程的不断加快和发放房地产预售证需要环保验收意见，该项工作才开始逐渐受到重视。就调研的情况来看，各区房地产环保验收工作开展程度参差不齐，但都正在努力尝试推动该项工作，摸索好的经验和措施。由于房地产项目工况的特殊性，无论是环保预验收还是正式验收，操作执行都存在不规范的问题，与目前的法律法规未能完全协调和对接。总的来说，各区房地产项目的竣工环保验收仍处于刚刚起步的阶段，亟待规范和完善。

　　二、存在问题

　　（一）环评文件审批的存在问题

　　1. 周边环境对项目的影响分析不够规范。房地产项目的特殊性要求环评文件关注周边环境对拟建项目的影响，就目前各区情况来看，此项分析评价内容仍然不尽完善。有的环评文件只对周边环境作简单的描述，未进行深入分析或定量分析；也有的只对编制环境影响报告书的项目进行分析，未对编制环境影响报告表的项目进行分析。

　　2. 环保措施要求有欠针对性。对目前环境现状已超出项目所在区域的环境功能标准要求的，有部分区未能在环评文件及批复中提出针对性的环保措施来确保所在区域达到相应环境功能标准。

　　3.环评批复的文种及格式没能统一。

　　（二）竣工环保验收的存在问题

　　1. 相关部门之间规章互为前置，导致房地产项目环保验收难以操作。建设主管部门要求拿到环保部门的验收意见才给予房地产开发项目发放预售证，而环保部门的验收又要求项目符合相应工况的要求，即居民入住率达75%，这种互为前置的关系直接导致房地产项目的竣工环保验收工作难以实施。各区环保部门的做法也不尽相同：禅城区的做法是对项目的土建设施进行验收，以满足建设部门发放预售证前需要环保验收意见的要求；顺德区和三水区环保部门主要对环评及批复中所提措施是否已落实进行核查，但未对项目竣工验收进行监测；南海区环保部门是应建设部门的要求最近才对个别房地产开发项目进行验收，目前对竣工验收的监测还存在争议；高明区环保部门还未对房地产项目进行验收。

　　2. 房地产项目运行工况难以保证，难以组织竣工环保验收。根据原国家环保总局答复江西省环保局《关于房地产开发项目环境管理问题的复函》（环发[1999]154号），“对房地产建设项目可在主体工程验收时先对环境保护设施进行预验收，待居民入住率达75%以上时，再对环境保护设施进行正式验收”。从各区调研的情况来看，一方面房地产项目居民入住率往往很难得到75%；另一方面即使能达到，但从预售房时的预验收到入住率达75%时的正式验收的所需时间非常长，房地产项目在销售完房子之后，也不会主动申请验收。由于满足工况时间的不确定性和满足工况之后的不主动性，对竣工环保的正式验收难以实施，房地产项目的环保治理设施难以落到实处，从而给建设项目环保要求的落实和后续的监管带来难度。

　　3. 相关验收监测技术规范与房地产项目验收工作的实际不太适应，导致验收监测工作（主要是噪声监测）没有技术规范依据。根据原国家环境保护总局《关于建设项目环境保护设施竣工验收监测管理有关问题的通知》（环发[2000]38号）,验收监测主要是监测项目对周边环境的影响，如监测项目厂界噪声是否达标，而房地产项目更多的是受外界环境的影响和自身内部的影响。因此，从验收监测技术规范的角度而言，房地产项目内部的噪声监测或外部环境对项目的监测尚缺乏相关法律法规或规范依据。

　　4. 施工期环境影响及环保措施落实情况难以核实。房地产建设项目对外环境的影响主要集中在施工期，包括施工废水、废气、噪声和固体废弃物，施工期的环境监理情况对竣工环保验收是一个重要的支撑。目前由于环保监管力量不足、相关制度未完善等因素，房地产项目的施工期监理尚未开展，所以验收过程中对项目的施工期影响和环保措施落实情况难以掌握。

　　5.其它问题：一是验收工作滞后，给环境监管带来难度，如房地产开发商可能在取得预售证，完成了商品房的销售之后就进行解散或注销工商登记，直接导致房地产项目正常运营以后的责任人缺失，使接下来的竣工环保验收及日常环境监管工作失去了行政相对人，从而难以实施；二是绝大多数房地产项目没能将洗衣废水全部引到污水收集系统，洗衣废水随雨水排到外环境；三是竣工验收批复的文种及格式没能统一。

　　三、加强房地产项目环评审批和环保验收工作的意见

　　针对本次调研情况，为进一步规范和完善我市房地产开发项目环境管理工作，促进五区环保部门事权一致，同时加强与建设、规划等行业主管部门的沟通协调，理顺与其它部门之间的协作关系，杜绝产污环节管理真空，提出如下意见：

　　（一）环评文件审批方面关注的重点和要求

　　1. 项目的环评文件不仅包括本项目建设对周围环境的影响，还要包括周边环境对拟建项目的影响分析的内容或章节，周围环境对拟建项目影响的分析至少要定性分析，对环境特别敏感、周围污染源强比较大的还要进行定量的分析；

　　2. 环评文件及批复中，应明确该项目的建设地点（列出经纬度）、建筑面积、建成幢数、楼层，明确生活垃圾收集站、配电房、冷却塔、备用发电机等公共设施在该项目中的具体位置，明确是否包括商业部分、商业部分的具体位置（包括幢数、楼层、面积等）；

　　3. 对有商业功能的还要明确商业的类型和支持该商业功能的配套环保治理（基础）设施，有餐饮门面功能的房地产项目必须修建专用公共烟道，划定噪声防护距离和落实污染防治措施。环保部门在审批该类项目时，必须对选址、烟道设置、排放口与敏感目标的间距等提出明确要求；

　　4. 对目前环境噪声现状已超出项目所在区域的环境功能标准要求的，在环评文件及批复中必须要求建设单位采取措施加强对噪声的治理，保证环境噪声现状达到区域声环境功能区划的要求，确实不能达标的，要保证室内环境达到区域声环境功能区划的要求；

　　5. 对于污水不能进入集中污水处理厂统一处理的房地产建设项目，在环评文件及批复中必须明确项目要自建污水处理厂对产生的污水进行处理，达到相应的标准后才能排放。污水进入集中城镇污水处理厂统一处理的需提供主管部门的证明材料；

　　6. 在环评文件及批复中必须明确，对进驻商业功能部分的单个建设项目必须另行经有审批权的环保部门审批；

　　7. 环评文件及批复要明确要求房地产开发商在预售房时必须公示有关环评及环保验收信息；

　　8. 环评批复的格式统一为“佛环X审[20XX]XX号”，加盖佛山市环境保护局委托给各区的号章。

　　（二）竣工环保验收方面关注的重点和要求

　　1. 验收须核查项目是否对照环评文件及批复要求严格落实，重点是建设内容、有关污染防治措施及拆迁安置落实情况：

　　（1）项目的建设地点（最好用经纬度表示）、建筑面积、建成幢数、楼层、生活垃圾收集站、配电房、冷却塔、备用发电机等公共设施、商业部分的具体位置（包括幢数、楼层、面积等）等的建设情况是否与环评相符；

　　（2）污水处理设施（包括管网等）建设及运行情况：污水管网敷设情况，能否接至市政污水管网，并引至城镇污水处理厂处理，不能引至城镇污水处理厂的是否自建污水处理厂进行处理；

　　（3）噪声、废气等污染治理设施的建设情况及达标证明；

　　（4）建筑施工垃圾、生活垃圾处理处置情况。

　　2. 核查环境监理情况：施工期对环境的影响，是否接到环保投诉，是否落实了生态恢复措施；

　　3. 核查有餐饮门面功能的房地产项目的专用公共烟道的建设情况，噪声防护距离和落实污染防治措施。

　　4. 保障公众环境知情权：是否在售楼前将经环保部门确认的环境状况评价结果进行公示，是否对业主公示环评及批复的文件；

　　5. 核实试生产情况：当地政府和建设单位在环评文件审批时承诺的拆迁安置、解决饮用水、建造隔声屏等污染防治措施和环境保护措施的落实情况，对未全部落实或兑现的，一律不得批复同意其投入试生产；

　　6. 在项目的竣工环境保护验收或预验收中必须明确建设单位后续的环境管理责任或验收的责任；

　　7. 对进驻商业功能部分的单个建设项目的竣工环境保护验收由负责该具体项目审批的环保部门组织验收；

　　8. 竣工环境保护验收的格式统一为“佛环X验[20XX]XX号”，加盖佛山市环境保护局委托给各区的号章。

　　（三）加强与相关职能部门的沟通协调

　　1. 联合建设部门明确房地产项目环保竣工验收与发放商品房预售许可证的关系，发挥项目竣工环保验收的作用。

　　2. 联合建设、规划部门完善房地产项目中洗衣废水的收集处理方式。目前住户多数将洗衣机放置在阳台，洗衣废水随雨水外排，下一步要将阳台洗衣废水引至污水管网，完善雨污分流，减少污染物对环境的影响。

　　3. 联合建设、工商等相关部门，在项目的竣工环保验收或预验收中明确建设单位后续的环境管理责任或验收的责任。建议工商部门在开发商申请注销工商登记的时候征求建设部门的意见，提出明确要求必须确认该公司所开发的房地产项目的后续管理责任人，避免行政监管的相对人缺失。